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商业综合体、步行街设计要点分析

发布时间:2019-10-21 16:54    浏览次数 :

  业态多样化与消费享受化,引导了商•●业地产的升级与变革,形成了休闲商业聚集的全新创造——商业综合体。商业人行流线组织、各区域机动车流线组织、物流组织,以上又以商业人行流线组织最为专业和重要。

  “商业综合体”的概★△◁◁▽▼念,源自“城市综合体”的概念,但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。而“商业综合体”,是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组□◁合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

  大型商业综合体是城市中集合了多种功能的群体建筑,一般建筑面积(不含地下)在25万平方米~100万平方米。目前的万达广场系列都属于此列。

  其中有百货商场、精品店街、各主力店(比如运动100、KTV、酒楼、电影院等◇=△▲)、超市(位于地下层)。该部分建筑将大部分自持。

  一般2~3层,与Shopping Mall主入口连接,功能以特色餐饮、中小型主力店(100㎡~500㎡)、休闲性质商店为主。该部分建筑将大部分销售。

  甲级办公楼或SOHO类办公塔楼。该类建筑将为商业物业提供大量消费人群,同时办公销售可以平衡项目前期资金流。

  商业的繁华将极大提高周边居住建筑的价格,同时住宅销售可以平衡项目前期资金流。

  大型商业综合体对城市空间有较大的影响力,就其自身感染力而言,主要是由平面立面自然环境和人工环境等多维建筑环境组成的。在实际的设计中,必须综合考虑城市功能建筑和人文环境。商业建筑规划中最重要的是流线设计(组织),这包含:商业人行流线组织、各区域机动车流线组织、物流组织,以上又以商业人行流线组织最为专业和重要。

  商业主街分支,表面看是增加了商★◇▽▼•业街长度,增多了临街店铺,实则是:让人群产生迷惑。90%的人群会走向较大的商业街,并且不会返回到支街。(可回忆自身逛街的经历)支街只能出现在目的性商业中(专业市场)。

  商业街入口处的分支是可以允许的,因为分支不会造成方向困惑。比较适宜的商业街形式为:

  一级出入口:室内外步行街主出入口,形象最为突出,应把90%以上人群吸引入,这样各商业才能带活。

  三级出入口:办公、商务酒店出入口,此类建筑到访人员目的性很强,无需强化出○▲-•■□入口,注意出入口建筑标识即可。

  商业建筑的外立面设计尤其重要,它决定了商业及其周边所有物业的形象从而决定档次。

  1、建筑立面相对简洁,而具有质感,突出材料的高档性。复杂而色彩化的建筑立面风格已不再是世界和中国的主流设计风格;

  3、结合内部功能进行立面设计,有目的的开设采光窗。需注意:大型主力店及电影院等,是不可有▪▲□◁采光立面的,因此,并不是越采光约越有利于商业。例如:百货商场,采光面会让消费者分心,并且不利于商品的重点式照明。

  商业综合体内部功能较多,很多功能具有较为复杂的设计要求,平面设计中需充分考虑。

  位于地下一层至地上五层,单层建筑面积大于5000平方米,但不超过10000平方米。地下一层层高不宜小于5.1米、净高不宜小于3米,首层层高不宜低于5.4米、净高不宜小于3.6米,二层以上层高不宜低于5.1米、净高不宜小于3.3米。

  (3)“桥”及步行街走道的净宽:桥宜3.5米,走道宜3.5~4米,在中庭周围走道净宽可适当加宽至5~6米

  店铺:精品店基本单元进深宜8米~12米,个别店铺△▪◆◁•▲□△可加大。步行街各商铺不能有“门对门”式设计。

  层高:不小于5.◇•■★▼4米,灯带下净高3.7米。由于有降板区,而主力店技术条件的提供往往滞后,在工期需要时,可先预留300厚覆土层高度和荷载取值而先期出图。

  卸货区:沃尔玛首层室外需设40英尺货柜车位一个,货柜车净高4.5米,地下设4辆小货车停车位,净高3米,卸货平台高1.2~1.3米,地下设仓储区。

  家乐福一般15000平方米或以上。如设置在地下一层或地上二、三层,需在首层入口处提供1000~1500平方米的外租区;首层对大型货柜车无严格要求,只要地面满足4辆小货车停靠即可;不设抬起式卸货平台,宜考◇…=▲虑地下卸货,卸货通道及卸货区,净高宜达到3.6米。

  办公建筑及住宅(SOHO)平面按要求设计,但立面应和商业建筑匹配,必须显得公建化。

  南方建筑主要采取金属(塑)板、石材、各类玻璃及一些新颖材料(比如孔板、拉索等)

  (零售)商业步行街Commercial Retai▪…□▷▷•ls1、(零售)商业步行街概念

  商业步行街是通过室外步行街进行流线组织的商业建筑。它以低多层建筑为主,包含中小型独立建筑、沿街商铺等形式。功能较为灵活,以休闲、娱乐、餐饮功能为主,辅以部分中小型主力店。商业步行街建筑面积在5万~30万平方米之间。

  商业步行街的主要街道,街道两边布局各主力店及主力餐饮店面的入口大堂。该部分建筑应保持35%以上自持,以控制商业形态和档次定位。

  独立商业建筑体有利于中大型商家入驻和经营,同时在招商上的兼容性极佳。此类建筑必须置于商业街入口附近或者临街面,以利用入驻的主力店吸引人群进入商业街。

  商业步行街的界面一般比较长,可以利用高差或者下沉式广场,把地下空间开发成地下步行街。地下步行街顶板必须有较多的开敞,以弱化地下层的感受。地下步行街可以放置KTV、酒吧等娱乐商业、以及快餐店等小型餐饮店。

  办公及酒店建筑的流线组织必须和商业街流线完全分离。此类建筑的销售也是平衡前期投资的必要手段。

  同大型商业综合体的商业街组织原则相同,其主街只能有一条。切忌尽端式商业街或者广场。

  商业步行街的长度往往较长,在入•☆■▲口及中间部分,必须通过★▽…◇商业广场的设置,缓解人群的疲惫感。设计时必须注意:商业广场的出入口必须明显和顺畅。

  商业步行街的内部形态最好不要呈直线的“一”字形,比较忌讳的是两个主要出入口被穿视。

  (异域)风情化商业步行街一般适合于大型住宅社区附近,内部功能以餐饮娱乐类为主。郊区的OUTLETS也会采取此类风格。

  1.商业步行街建筑根据地区特性,可以多设计半户外空间,比如阳台、露台、架空▲★-●层空间等,以增加商业铺面的可变营业面积,从而提高商铺价值。

  2.要充分考虑到各种商业形态对建筑的要求,比如餐饮建筑的厨房对烟道、荷载的要求,KTV对建筑防火的要求等。

  3.商业街地下停车场须有完备的标识系统,否则很长的地下停车库会让大多数人迷失。

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